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特区政府计划共有四块商业地皮出售

来源:hg0088 发表时间:2018-09-22 11:31
    据券商中国报道,汇丰银行宣布,将从9月20日起在香港提高港元、美元、人民币定期存款利率。评论称,这是在9月27日(下周四北京时间)凌晨2点美联储公布议息结果之前,香港市场对于美联储加息预期的又一次重大反应。
  报道指出,随着港币加息步伐加快,流向香港房地产行业的内地资金迅速放缓。从7月起,香港楼市销售进入萎缩:
  新房方面,根据房产代理的数据,7月成交量1740宗,环比减少15%。进入8月上半月,新公寓仅成交711宗,预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗,环比下降7%。8月份仅1300宗,环比减少约35.64%。
  消息发布后,周三美股交易时段的美元兑港元小幅转涨,现交投1美元兑7.8439港元,脱离日低7.8429。亚盘时段港元曾一度走高。核心区甲级写字楼面积缺口将达48万平米,市场人士认为,由于香港的写字楼租金飙升,供应短缺,长远可能会影响香港对于跨国企业在港设立亚洲总部的吸引力。
  事实上,根据福布斯杂志的调查显示,目前46%的跨国企业目前已在新加坡设立亚洲总部,而香港则吸引了37%的跨国企业位居第二。同时,对于一些初创的科技公司而言,新加坡作为亚太区运营成本的优势更为明显。目前在新加坡开设总部的跨国科技公司占比为59%,而香港的占比仅为18%。
  “过去数年特区政府在土地供应的讨论主要集中在住宅方面,而写字楼市场同样存在长期供应短缺,这将影响香港作为亚太区主要经济枢纽的地位。政府应为商业发展增加土地供应,从而确保香港能继续提供足够空间让跨国企业扩张。”仲量联行董事总经理曾焕平坦言。
  随着中环商业写字楼租金飙升,香港政府在2017年3月在中环推出三块商业地皮,这是香港特区政府自1996年来首次在中环推出商业土地供应。根据本报记者查阅政府数据显示,2018-2019年,特区政府计划共有四块商业地皮出售,其中三幅位于九龙启德,一幅位于广深港高铁(香港段)西九龙总站上盖,期内港岛区并无任何商业地皮卖地计划长期处于历史高位的香港楼市隐现拐点。9月21日,香港金融管理局(下称金管局)指出,2018年2月底至8月底期间,香港楼价的升幅已经超过了家庭收入的升幅,居民置业的负担能力进一步收紧,踏入第三季度,楼市有放缓迹象出现。
  金管局于最新一期的《货币与金融稳定情况半年度报告》引用数据称,2018年第二季度,香港楼价与市民收入的比率由1997年时上一个高峰值的14.6攀升至18.2,收入杠杆比例攀升至81.3%,远高于50%的长期平均值,反映居民置业负担加剧。据我们了解一些中环甲级写字楼的租金已经超过了200港元/平方英尺,这主要由于近年来很多中资企业纷纷入驻中环、金钟等核心商务区的甲级写字楼,租金水涨船高,而一些欧美金融机构、跨国企业因运营成本问题,而在港岛东、九龙等其它地区承租。”仲量联行研究部主管马安平在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
  今年8月,数字货币交易所BitMEX大手笔预租中环长江中心45楼全层约2万平方英尺的楼面面积,平均英尺租创下225港元的历史高位。
  相比之下,今年第一季度,知名美国投行高盛由中环中心搬至铜锣湾利园3期合共租用9.3万平方英尺楼面。安永会计师事务所则由金钟中信广场搬迁至港岛东太古坊,并承租了大约18.4万平方英尺,据消息人士透露,安永搬迁至港岛东后每月可节省近400万港元的租金成本。
  中环写字楼空置率低至1.5%
  太古地产5月初公布的第一季营运数据显示,金钟太古广场出租率已经饱和,因此第一季度的租金上调幅度高达21%,第一、二座的租金为每平方英尺125-150港元。相比之下,位于港岛东的太古坊及港岛东中心租金同期的升幅则分别为1%及6%,目前的出租率分别达到99%及100%。太古地产是香港持有最多办公楼楼面的业主之一。
  根据戴德梁行的统计数据显示,2016年中资机构在香港甲级写字楼共租赁了40万平方英尺的面积,其中65%位于中环。2016年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方英尺,其中60%为中资机构,而2015年的比例仅为31%。据悉,目前每一季度甲级写字楼租赁市场,中资企业的占比已经超过一半,今年第二季度,中资企业占据了新签租赁面积的85%。
  “过去三年,中环甲级写字楼的租金水平升幅达到30%左右。我们预计,未来五年一些跨国公司将加快迁往非核心商业区,比如多家外资律师事务所已经从中环搬至港岛东,这是之前从未出现过的现象。一些大型的跨国银行也纷纷缩减在中环的写字楼承租规模。”某外资写字楼租务部主管表示。
  由于香港甲级办公楼市场的空置率在过去20年持续下跌,整体甲级写字楼的空置率已由1999年初的11.9%下跌至今年8月底的4.2%。香港四大主要商业区的空置率均低于2%,其中中环办公楼空置率已跌至1.5%。
  空置率持续低位,导致办公楼租金显著上升。数据显示,过去3年写字楼租金每年的平均升幅达到6.5%,同期中环写字楼的租金升幅则高达9.5%,这使得香港连续数年位居全球商厦最贵的城市。根据仲量联行的统计数据,截至今年第二季度,香港甲级写字楼的每月平均租用成本达到86港元/平方英尺,相比东京、新加坡分别高出21%、54%。
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